120 碧然城

项目负责人：潘亭杉

公司/学校名称：上海应用技术大学

项目简介：

本项目利用屋顶闲置空间为场地，用有机植物种植的方式建造植物迷宫。“碧然城”以提供文娱服务为主要商业模式，其植物迷宫的形式，有效地结合了“解谜类娱乐项目”和“农业类娱乐项目”，将景观与趣味相结合，可带动儿童娱乐、轻型餐饮、采摘果蔬等诸多副产业的发展，玩法多变。同时迷宫的场地还可以与其他新兴娱乐模式相结合，如真人镭射 CS、线下密室逃脱、VR 虚拟实境等，其多样化的商业模式具有极大的延展性，发展空间不可估量。

由于“碧然城”功能上的多样化，使得其可针对的客户群体也十分多样。既可以作为亲子娱乐的好去处，也可以作为公司团建、朋友聚会的新选择。屋顶植物迷宫既是一种自然景观，又是一种文化象征，其环保主题以及丰富的文化内涵容易吸引大众的关注度，同时大力结合移动互联网的力量，其自带的传播属性就能在短时间内提升知名度，迅速打开市场。

本项目授权茁晟（上海）农业科技有限公司与商业机构合作，在微信及微信公众号上进行线上推广宣传；在各大校园、商场及周边张贴海报进行线下宣传；与官方票务中心达成合作，开始线上线下同时售票。

本项目将植物性屋顶生态项目打造成以绿色、协调、创新、开放、共享为发展理念的创意品牌，以上海环球港为首例，辐射到上海及上海周边地区以至全国的生态创新科技项目。

此授权专业公司运营本项目，其成本主要包括项目硬件设施建造成本（约 21 万元左右）、环球港租金成本（取税前总收入的 10%）、物联网公司分成（取门票收入的 50%、设备租金的 70%）、运营成本（每日约 1000 元左右）、宣传费用等，具体成本核算由茁晟（上海）农业科技有限公司负责，这里只做简单预估。

本次项目的收入主要为门票收入，项目内其他消费形式均为赠送（除项目内所穿设备的租金以外），具体门票价格授权茁晟（上海）农业科技有限公司制定，在此文提出的票价（具体见 P14 销售策略）仅作参考意见，不代表最终定价。

先阶段项目已委托专业公司进行运营，其财务问题由专业公司解决，故在此仅做出简要的财务预测如下

以项目营运三个月计算，总营业额为 15200*90=1368000 元，取其保守值 100 万元，则项目保守盈利为 100 万-30 万=70 万元。

“碧然城之屋顶迷宫”是“碧然城”系列绿色商业项目的第一期。“碧然城”通过寻找城市闲置空间为场地，以有机种植植物为载体，在极大程度地降低了商业成本的同时，真正体现了“变废为宝”和“绿色生活”的环保文化理念，打造出了集文化景观、科普教育、生态环保、社会经济等多重综合效益于一体的创意生态项目，最终实现农业资源商业化的全新模式，具有得天独厚的发展前景和商业价值。项目的运作方式为，由我项目组输送创意，另授权专业公司落实建造运营。本项目第一期“屋顶迷宫”现已成功申请吉尼斯纪录最大屋顶植物迷宫，授权上海茁晟农业科技有限公司开展项目实际建造，选址于亚洲最大商场上海环球港顶层，并将于今年 6 月全面开放运营。

第十八届中央委员会第五次全体会议强调，实现“十三五”时期的发展目标，破解发展难题，厚植发展优势，必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。本项目积极响应国家号召，坚持五大发展理念，以创新为核心，走绿色发展之路，以开创性的思维将城市环境与生态文明建设相结合，强化整体协调与均衡，并迎合体验式消费趋势，在钢筋水泥里建造一个以植物为主体的开放共享的生态体验式平台——碧然城。

1.市场分析：

通过网上投票、发放调查问卷等方式，项目组对各大高校部分学生及环球港部分顾客（共计 400 个样本，样本年龄分布从 17~68 岁）进行调查研究，通过数据分析统计后，其调研结果如下：在接受调查的 400 人中，有73%的人表示出了对屋顶植物迷宫的浓厚兴趣，可见其市场潜力是巨大的。根据调查结果显示，对屋顶植物迷宫更感兴趣的群体主要集中在 17~24 岁的年轻人当中，其中许多还是在校大学生。这些信息更明确了碧然城的市场定位和主要营销策略。

2.政策分析：

近年来，国内大力推行城市绿化建设，出台了诸多利好政策，为本项目的实施与运营提供了极大的优势。具体包括以下政策：

2015 年 7 月 23 日上海市颁布《2015 年版上海市绿化条例》，提出本市新建公共建筑的，应当对高度不超过五十米的平屋顶实施绿化，屋顶绿化面积的具体比例由市人民政府作出规定。

2014 年 9 月 14 日上海市颁布《关于推进本市立体绿化发展的实施意见》，明确提出建公共建筑的平屋顶，原则上均应实施屋顶绿化，屋顶绿化实施面积应不小于建筑占地面积的 30%。

2012 年 9 月 15 日上海市颁布《上海市建筑节能项目专项扶持办法》，规定符合规定的立体绿化建设项目将可获得一定的资金补贴，其中屋顶绿化最高可获得每平方米 200 元的补贴。

2013 年 9 月 12 日北京市颁布《北京市 2013-2017 年清洁空气行动计划》，指出加大代征绿地回收和建设力度，积极实施屋顶绿化、垂直绿化等立体绿化工程，增加绿化面积。

2012 年 12 月 12 日北京市颁布《绿色建筑设计标准》，提出在层数少于 12 层、高度低于 40 米的非坡屋顶建筑中，屋顶绿化面积必须达到 30%以上，才称得上“绿色”建筑。

2013 年 12 月 20 日河南省颁布《2014 年城市生态园林绿化项目建设标准》，提出建筑物无论在做项目建设规划设计方案还是审批前，屋顶绿化和垂直绿化都将作为前置条件。

2011 年 12 月 28 日河北省颁布《河北省城市园林绿化管理办法》，提出新建机关、事业单位等公共服务设施以及工程建设项等，其建筑适宜采取屋顶绿化的，应当实施屋顶绿化。

?2013 年 3 月 1 日山东省颁布《山东省民用建筑节能条例》，提出鼓励在具备条件的建筑屋顶、墙面等部位实施绿化，屋绿化面积可以按照规定折算为建设项目绿地率指标。

2013 年 10 月 8 日西安市颁布《西安市城市绿化条例（草案）》，提出新建项目要严格按照绿地率，要充分利用城市空间，开发立体绿化和地下绿化。

3.竞争分析：

目前来看，与本项目同质性较高的竞争对手包括以下几个：

（1）上海金山户外植物迷宫位于金山区山阳镇内，迷宫的绿篱高 2 米，占地 1500 平方米，布道长 1000 米。

共同点：该迷宫与本项目的迷宫同样是使用植物作为迷宫墙，贯彻创新、绿色的设计理念，并在迷宫中加入了具有挑战性的游戏，以增添玩家游戏体验的趣味性。

不同点：从专业的角度来讲，本项目迷宫所在的屋顶处于高空之中，相对于地面谜宫会大大降低病虫侵染的风险，另外，屋顶的光照和降水比地面更加充足，故在屋顶建造植物迷宫具有得天独厚的环境优势。本项目已与上海酷远物联网科技有限公司达成合作，使用该公司提供的基于北斗卫星定位系统的游戏可穿戴式设备。该设备具有定位、计时、实时航拍、人名显示、

游戏排名及场景地图轨迹展示等功能，增强了游戏趣味性、紧张性，有效提升了用户体验，保证游戏公平且有序地开展。

（2）北京市延庆区刘斌堡乡的植物迷宫位于延庆中部地区，迷宫占地 21.6 亩，迷宫内栽植侧柏 1 万余株、玫瑰 1000 余株，迷宫中设有寻找“创城知识宝藏”环节，为普及创城、世园等知识。

共同点：该迷宫与本项目的迷宫同样采用了大量生态植物作为迷宫的隔绝墙，并且在游戏环节中设有与本项目有关的有机玉米知识问答，以普及本项目有机玉米的一大特色，以及我们以创新为核心，走绿色发展之路、以开创性的思维将城市环境与生态文明建设相结合的理念。

不同点：本项目选址于亚洲最大商场上海环球港顶层。环球港位于普陀区金沙江路内环高架路交叉口，轨道交通 3、4、13 号线通达此地，交通上十分便利。同时其作为亚洲最大商场，总占地面积达 48 万平方米，并拥有上海最大的屋顶花园（3 万平方米）。其年客流量 2200 万人次，平日 6－10 万人次，周末日均 20 万人次，车流量日均 1 万辆，交易额数十亿。本项目的选址相较于该项目有较大的客流量，大大提升其品牌传播速度和营业额，独具特色的屋顶迷宫也会成为广大顾客的关注焦点。

（3）浙江最大的植物迷宫—智慧花乐园的“十二星座”迷宫，位于钱塘江南岸，面积达 15000 平方米。迷宫主体由 8000 棵红叶石楠围合而成，其他植物穿插造景。迷宫内还将设置多个拓展训练项目，如爬网、攀墙等。整个迷宫只有一个入口和一个出口，游客欲走完全程至少 1 小时。

共同点：本项目也设有除迷宫以外的拓展训练项目，增添迷宫的趣味性；本项目迷宫同样只拥有一个入口和一个出口，精心设计迷宫的走图，增加一定的游戏难度。

不同点：作为一个商业项目，成本是其能否成功的重要参考指标之一。而本项目利用闲置屋顶作为场地、利用有机植物作为迷宫围墙的设计极大地降低了初期成本和后期维护成本，故该项目的设计特点决定了其利润能力较强，较传统的地面迷宫更有多样化的商业模式，具有极大的延展性，发展空间不可估量。本项目坚持以开创性的思维将城市环境与生态文明建设相结合，牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，相较于一般的地面迷宫更具有创新意义。

4.产业背景分析：

植物迷宫是迷宫文化渗透到环境艺术中产生的，植物迷宫是西方园林植物文化的代表之一，可以通过探讨植物迷宫的文化来进一步了解西方整形植物的文化内涵。

植物迷宫在日常公共场所的运用包括植物园、街头绿地、儿童乐园等。公共场所的植物迷宫不仅可供人们休闲娱乐、缓解生活工作的压力，还提供了人们与自然交流的空间，人们可在游嬉中认识、感知植物，感受自然的魅力。植物迷宫通过点、线、面、色彩和肌理等的运用，能充分调动人们的视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉的感官体验。